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杭州写字楼和商铺库存压力不可小觑

  如果以2016年上半年月均销售速度算,杭州市区商品住宅库存消化时间仅需5个月,酒店式公寓虽属商业地产,但因其类住宅属性也颇受市场青睐,消化周期在11个月左右。但与之成鲜明对比的是另两种商业地产类型——写字楼和商铺,其中写字楼库存消化需38个月、商铺库存消化需39个月,均超过3年。

  商业地产去库存难言轻松。好消息是,去年年底以来,在各种利好推动下,杭州商业地产库存正在持续减少。而即将召开的G20杭州峰会,有助于让杭州更有效地对接全球优质资源,这或将有助于杭州商业地产去库存。

  上半年,杭州市场总体处于炎夏,有一类性质的土地出让却不温不火——当涉宅用地平均溢价率57.3%时,商业用地的平均溢价率仅4.3%,基本无溢价。

  据(,)地产研究院统计,上半年,杭州市区商地成交28宗,总出让面积48.3万平方米,可建面积127.7万平方米,总成交金额53.8亿元,楼面均价4212元/平方米。最高楼面价为湖滨南山项目,成交楼面价31511元/平方米;最低为余杭区南苑街道商地,成交楼面价仅203元/平方米。

  出让遇冷,是开发商“用钱投票”的结果,也客观反映出杭州商业地产正面临着供过于求的现实:在上半年市区新建商品房库存中,写字楼占比14.4%、商铺占17.4%;而在成交量上,写字楼只占总量的3.2%、商铺占3.7%。

  不过从成交量看,从去年下半年开始商业地产已显现回暖迹象。2016年上半年杭州全市商业地产共成交2.3万套、173.7万平方米,较去年同期分别上涨133.5%、110.8%,为2014年以来首次半年度范围内呈现“供不应求”,面积供求比为0.93。截至2016年上半年,全市已取得预售证的商业地产可售库存为893.18万平方米,按照近12个月杭州全市商业地产的月均成交面积计算,去化周期为36.7个月,已经较去年同期减少19.9个月。

  值得一提的是,目前的统计有值得商榷之处。有些写字楼、商铺的“库存”,是开发商在领取预售证后并不打算出售,而是自持租赁的物业。“这是个动态的数据,可能一开始开发商想出售,但后来出租了,反之亦不少。”省建设厅监管处相关负责人说,区分统计难度不小。

  无论如何,虽然近几个月杭州商业地产库存持续减少、其中还存在开发商自持部分,但去化周期仍远远超出一般认为的12至24个月的合理区间,未来去化形势依旧严峻。

  整体还算健康

  区域性供过于求

  位于杭州拱墅区的大型城市综合体杭州新天地,规划用地800余亩,总建筑面积150万平方米,包括写字楼、商场、酒店及酒店式公寓等,要打造成为杭州市次级商业商务中心。负责销售的理告诉记者,现在销售最好的是酒店式公寓,而在写字楼方面,项目内有9幢面积达3000平方米的独幢写字楼,目前去化3幢;还有户型建筑面积为100平方米至2400平方米不等的甲级写字楼,一共3000套,目前去化近700套,仅占四分之一。但即使如此,今年5月住建部到我省调研商业地产去库存课题时,此项目仍被作为典型。

  据地产研究机构世邦魏理仕统计,截至6月底,杭州优质写字楼的总存量已过336万平方米,“还有大量在建、未建的写字楼。”该机构杭州董事总经理马英枢告诉记者,“不过杭州写字楼市场在二线城市中已算健康,只是局部暂时性过剩。”

  “过剩主要在城市扩张后的新区、新城中,大量商业地块出让,大量写字楼进入市场,但因为这些地方的产业基础比较薄弱、人口导入不足,加上交通、商业、居住配套等的不齐全,就很容易造成区域性写字楼供过于求。”马英枢分析说。比如在下沙金沙湖板块,目前写字楼供过于求矛盾突出。但是,在市中心、钱江新城等新兴办公区域,产业基础较好,库存去化情况就较好。

  与住宅、类住宅不同,写字楼不适合短线炒作,由于流动性差,市场上写字楼二手交易很少。此外,写字楼户型面积较大,资金门槛、交易成本均高出住宅。所以,写字楼的客很少。写字楼最重要的客户还是企业这个“刚需”,而这取决于企业的自身经营状况及对未来业务扩张的判断,取决于经济大势。

  “写字楼市场历经波折后出现曙光,但复苏的道路依然漫长。”马英枢谨慎乐观判断下半年形势。上半年,在楼市整体放量大背景下,在“营改增”固定资产进项税抵扣销项税的利好作用下,在信贷环境宽松企业手头有钱的情况下,写字楼需求被激发出来——杭州主城区写字楼新增供应8.8万平方米,成交总面积为23.5万平方米,六个月完成去年全年总量的四分之三,总销售金额同比增加54%。频出,如(,)购买钱江新城的万银双子中心整栋办公楼;新浙控股斥资2.8亿元购买了绿地中央广场七层……随着G20峰会在杭州召开,商业地产很可能将对接全球优质资源,吸引更多跨国公司进驻,从而给杭州写字楼去库存注入新动能。

  面临严重去化问题的还有商铺。一方面在供给上,无效供给过剩,有效供给不足;另一方面需求不足,很多实体商业越来越缺乏生命力,市场饱和、商品同质化、人工成本、场地租赁成本上升、电商改变了人们的消费习惯等因素,导致传统零售业步入一个漫长的下降通道,招商难已经持续很多年。好在商铺是一种纯投资产品,购买者都是投资客,而使用者如品牌和商户基本不会自己购买。“作为一种投资产品,其市场表现完全取决于不动产市场的投资氛围。”马英枢说,今年住宅市场火爆,商铺表现也比去年有所提升。但是分化较为明显,与商铺在所在区域、自身定位等有关。

  酒店公寓热销

  “商改住”推动自救

  相较于库存高企的写字楼和商铺,杭州的酒店式公寓却表现不错,库存消化周期在11个月左右。

  今年上半年,“商改住”政策利好不断。先是国家层面6月出台《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,允许将商业用房等改建为租赁住房。7月初,在省政府发布的《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》中,针对非住宅商品房库存又提出“对空置待售的非住宅商品房,允许房地产企业实行整体用途转换,涉及土地用途改变的,依法办理用地手续。”整体用途转换,将更有助商业地产去库存。

  杭州一些开发商已先行一步,把原先定位为写字楼的物业改头换面,转而以酒店式公寓对外销售。以江滨澜廷为例,本来是以写字楼形式对外出售。经历长达近4年“消沉”后,今年6月16日,该项目“脱胎换骨”变更为酒店式公寓,6月26日,首开164套含LOFT酒店式公寓房源当天售罄。类似的例子还有同位于滨江区的金铂湾项目,该楼盘前身为中月创智中心大厦,也是由写字楼改为酒店式公寓。

  未来,更多的非住宅商品房也许会通过业态、用途转换的方式来达到消化库存的目的。但也有业内人士指出,用途转换并不是那么容易。一是取决于开发商的项目进度和改造成本,如果项目已经快建成,改造成本就较大;二是用途转变后,路网、车辆、水电煤等涉及规划部分均要改;第三存在博弈的关系,如果大家都去改,会不会导致这一类产品供应量突增?毕竟没有任何一个市场,能保证持续好卖。